L’emprise au sol
L’emprise au sol au sens du présent livre est la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus.Code de l’urbanisme, article R420-1
C’est la surface que le bâtiment occupe au sol, vue du dessus. Le règlement d’une zone peut la limiter par un coefficient d’emprise au sol, exprimé en pourcentage du terrain. Certains plans précisent leur propre définition dans leur lexique.
La surface de plancher
La surface de plancher de la construction est égale à la somme des surfaces de planchers de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades.Code de l’urbanisme, article R111-22
Elle additionne tous les niveaux. Le même article en retire plusieurs surfaces, notamment les hauteurs sous plafond de 1,80 m ou moins, les surfaces de stationnement et les combles non aménageables.
La « surface constructible »
L’expression n’a pas de définition dans le Code de l’urbanisme. Elle désigne tantôt l’emprise au sol maximale, tantôt la surface de plancher possible. Le coefficient d’occupation des sols, qui fixait autrefois directement une surface constructible, a été supprimé par la loi ALUR du 24 mars 2014. Aujourd’hui, ce que permet un terrain résulte de l’ensemble des règles de sa zone.
Un exemple chiffré
Prenons un terrain de 1 000 m² dans une zone dont le règlement limite l’emprise au sol à 50 %. Le bâtiment peut couvrir au plus 500 m² au sol.
Si le règlement autorise trois niveaux, la surface de plancher peut dépasser largement 500 m², avant les déductions prévues par l’article R111-22.
À l’inverse, la hauteur maximale, les reculs par rapport aux voies et aux voisins, les espaces verts et le stationnement exigés peuvent réduire ce que le terrain permet vraiment.
Un chiffre de « surface constructible » qui ne précise pas de quelle mesure il s’agit ne suffit donc pas pour faire une offre sur un terrain. Une étude Faisabilis calcule la surface de plancher et le nombre de logements sur un projet dessiné, en appliquant toutes les règles de la zone.